Comprar vivienda en EE. UU. desde España: guía para Miami-Dade, Broward y Palm Beach
Cómo funciona la compra en Florida si vives en España: euros, visados, impuestos, transferencias y los pasos hasta recibir las llaves.
Por Martha Guerra, Realtor® de CANVAS Real Estate · Sur de Florida · Actualizado el 11 de octubre de 2026
Respuesta rápida: ¿puede un español comprar una vivienda en Florida?
Sí. Un ciudadano español puede comprar una vivienda en Florida sin ser residente ni ciudadano estadounidense, y no hace falta un visado especial para comprar. Comprar no concede residencia ni permiso de trabajo en EE. UU.: las visitas se hacen con ESTA o con un visado de visitante. Antes de firmar, conviene consultar la fiscalidad en ambos países.
Datos clave
- NAR (informe 2026, abril de 2025 a marzo de 2026): los compradores extranjeros adquirieron 67.100 viviendas en EE. UU. por 45.300 millones de dólares, un 14 % menos de operaciones que en el periodo anterior. Florida concentró el 20 % de los compradores extranjeros.
- MIAMI REALTORS (informe internacional de 2025, publicado en enero de 2026): España representó alrededor del 4 % de los compradores extranjeros del sur de Florida. En el informe de 2024 (dato histórico) era el 2 %.
- El 51 % de los compradores internacionales del sur de Florida pagó al contado en 2025 (MIAMI REALTORS), frente al 47 % a nivel nacional.
- Agosto de 2026, Miami-Dade: mediana de 680.000 $ en casas unifamiliares y de 408.000 $ en condominios (MIAMI REALTORS, 16 de septiembre de 2026).
- El Golden Visa español por inversión inmobiliaria terminó el 3 de abril de 2025. En EE. UU., comprar una vivienda no concede residencia.
Pregunta por voz
Oye, ¿puedo comprar una vivienda en Miami si vivo en España y no tengo visado?
Sí, puedes comprar. No necesitas residencia ni visado de inversor para ser propietario. Lo que sí necesitas es el pasaporte, justificar el origen del dinero y asesoramiento fiscal en España y en EE. UU. Y recuerda: ser propietario no te da derecho a vivir allí.
Tus euros frente al dólar: lo que ha pasado desde 2020
El euro no se ha hundido frente al dólar, pero se ha movido lo bastante como para cambiar el precio en euros de una vivienda. Un condominio de 500.000 $ habría costado entre 407.465 € y 481.278 € según el cierre de año, una diferencia de 73.813 €. Con el tipo de referencia del BCE del 9 de octubre de 2026 (1 € = 1,1206 $), costaría 446.190 €.
Fuente: tipos de referencia del BCE (último día hábil de cada año y de cada mes). Cada tipo indica dólares por 1 euro.
Coste en euros de un condominio de 500.000 $, a cierre de cada año
El eje empieza en 350.000 € para que se vean las diferencias. Cálculo: 500.000 $ dividido entre el tipo de referencia del BCE.
| Fecha | Dólares por 1 € | Euros por 1 $ | Coste de 500.000 $ en € |
|---|---|---|---|
| 31 dic. 2020 | 1,2271 | 0,8149 | 407.465 € |
| 31 dic. 2021 | 1,1326 | 0,8829 | 441.462 € |
| 30 dic. 2022 | 1,0666 | 0,9376 | 468.779 € |
| 29 dic. 2023 | 1,1050 | 0,9050 | 452.489 € |
| 31 dic. 2024 | 1,0389 | 0,9626 | 481.278 € |
| 31 dic. 2025 | 1,1750 | 0,8511 | 425.532 € |
| 9 oct. 2026 | 1,1206 | 0,8924 | 446.190 € |
Últimos 12 meses (cierre de cada mes)
| Fecha | Dólares por 1 € | Euros por 1 $ | Coste de 500.000 $ en € |
|---|---|---|---|
| 31 oct. 2025 | 1,1554 | 0,8655 | 432.751 € |
| 28 nov. 2025 | 1,1566 | 0,8646 | 432.302 € |
| 31 dic. 2025 | 1,1750 | 0,8511 | 425.532 € |
| 30 ene. 2026 | 1,1919 | 0,8390 | 419.498 € |
| 27 feb. 2026 | 1,1805 | 0,8471 | 423.549 € |
| 31 mar. 2026 | 1,1498 | 0,8697 | 434.858 € |
| 30 abr. 2026 | 1,1702 | 0,8546 | 427.277 € |
| 29 may. 2026 | 1,1644 | 0,8588 | 429.406 € |
| 30 jun. 2026 | 1,1394 | 0,8777 | 438.827 € |
| 31 jul. 2026 | 1,1485 | 0,8707 | 435.350 € |
| 31 ago. 2026 | 1,1596 | 0,8624 | 431.183 € |
| 30 sep. 2026 | 1,1355 | 0,8807 | 440.335 € |
Qué puedes sacar de estos datos, y qué no
Los tipos pasados no predicen los futuros. Una vivienda no es una apuesta sobre divisas, y nadie sabe hacia dónde irá el tipo de cambio. Dos ideas honestas: el cambio es un coste y un riesgo que se puede planificar, por ejemplo decidiendo cuándo y cómo transferir el dinero; y si la vivienda genera alquiler en dólares, ingresos y gastos quedan en la misma moneda, lo que reduce parte del riesgo. Tener activos en dólares también puede diversificar un patrimonio concentrado en euros. Ninguna de estas ideas es una garantía ni una recomendación de inversión.
Calculadoras
Dólares a euros
Los campos de meses y variación son un escenario ilustrativo, no una previsión. Con 0 meses no hay escenario. No incluye gastos de cierre, impuestos ni comisiones fijas.
El mismo precio con los tipos de cada cierre de año
| Fecha | Dólares por 1 € | Coste en € |
|---|
Con mi presupuesto en euros, ¿qué puedo comprar?
Se aplica el tipo y el diferencial de arriba. No incluye gastos de cierre.
Pies cuadrados a metros cuadrados
1 pie cuadrado equivale a 0,09290304 m². En EE. UU. la superficie suele anunciarse en pies cuadrados.
España y Florida: cómo cambia el proceso
| Tema | España | Florida |
|---|---|---|
| Documento de propiedad | Escritura pública ante notario, inscrita en el Registro de la Propiedad. | Escritura (deed) que se registra en el registro público del condado. El cierre lo gestiona una empresa de título o un abogado. |
| Comprobar el título | Nota simple del Registro de la Propiedad. | Búsqueda de título y seguro de título (title insurance). Los fondos se custodian en escrow hasta el cierre. |
| Compromiso previo | Contrato de arras (señal). | Contrato de compraventa con depósito en escrow. Los plazos de inspección y financiación se pactan en el contrato. |
| Impuestos de la compra | Vivienda usada: ITP, que fija cada comunidad autónoma. Vivienda nueva: IVA y AJD. | Impuesto de timbres documental sobre la escritura (documentary stamp tax). Suele pagarlo el vendedor, pero se negocia. Verifica con la empresa de título las tarifas y recargos del condado. |
| Al vender | Plusvalía municipal y tributación de la ganancia en el IRPF. | No existe plusvalía municipal. Si el vendedor es extranjero, la ley FIRPTA obliga a retener un porcentaje del precio, generalmente el 15 %. |
| Impuesto anual del inmueble | IBI municipal. | Impuesto de propiedad del condado según el tipo (millage) local. Verifica el rango real con el tasador del condado (Property Appraiser). |
| Agente y publicación | Varía según la operación. | Las viviendas se publican en el MLS. Tras el acuerdo de la NAR de 2024, el comprador firma un acuerdo escrito con su agente antes de visitar viviendas. |
| Comunidades y condominios | Comunidad de propietarios. | HOA y condominios con cuotas, reservas y reglas de alquiler. Tras las reformas de condominios (estudios de reservas SIRS, inspecciones de hitos y la ley HB 913 de 2025), pide siempre los documentos y el estudio de reservas. |
| Restricciones a extranjeros | Los extranjeros no residentes pueden comprar. | Los españoles pueden comprar. La ley SB 264 (en vigor desde julio de 2023) limita las compras de personas de ciertos países designados, entre los que no figura España. Verifica la norma vigente. |
Visados: qué permite cada opción
| Opción | Qué permite | Lo esencial y estado |
|---|---|---|
| ESTA o visado B-1/B-2 | Estancias cortas por turismo o negocios, incluidas las visitas para ver y comprar una vivienda. No permite trabajar. | España participa en el Programa de Exención de Visado, pero cada viajero debe confirmar su elegibilidad. Tasa ESTA de 40,27 $ desde el 1 de enero de 2026 (según Messner Reeves). CBP ha propuesto pedir redes sociales y un selfi, sin confirmar. Verifica en CBP. |
| E-2 (inversor de tratado) | Permite dirigir un negocio en el que se ha invertido de forma sustancial. | España figura en el tratado E-1/E-2 con EE. UU. desde 1903 (Departamento de Estado). Exige un negocio real en funcionamiento. Una vivienda de uso personal no cumple, y la inversión pasiva suele no cumplir. Consulta con un abogado de inmigración. |
| EB-5 | Residencia permanente por inversión con creación de empleo. | 800.000 $ en zona de empleo objetivo (TEA) o 1.050.000 $ en otros proyectos. El programa de centros regionales está autorizado hasta el 30 de septiembre de 2027 (Miller Mayer). Una vivienda particular no cumple. |
| Gold Card | Programa anunciado por el Gobierno de EE. UU. para obtener residencia mediante un pago. | Según AP (abril de 2026): al menos 1 millón de dólares más una tasa de 15.000 $, y solo una tarjeta concedida en ese momento. Estado cambiante: verifica con USCIS antes de contar con él. |
| Comprar una vivienda | No concede ningún estatus migratorio. | Ser propietario no da derecho a residir ni a trabajar, ni a una estancia más larga. El límite lo marca tu admisión en el país. |
Cómo mover el dinero desde España
SEPA y SWIFT
Dentro de la zona SEPA, las transferencias en euros son rápidas y baratas. Para enviar dólares a EE. UU. se usa una transferencia internacional (SWIFT) o un servicio de divisas, con comisión y un diferencial sobre el tipo de referencia del BCE. Compara siempre el tipo que te ofrecen con el de referencia.
El diferencial importa
Pide por escrito al banco el tipo exacto y la comisión antes de ordenar la transferencia. Como ejemplo ilustrativo, un diferencial del 1 % sobre 500.000 $ supondría unos 4.462 € más. Tu banco puede aplicar otro porcentaje.
Justificar el origen de los fondos
Tu banco y la empresa de título pueden pedirte documentos que expliquen de dónde viene el dinero: venta de un inmueble, ahorros, herencia, dividendos u otros. Pregunta a tu banco por los umbrales de comunicación vigentes en España (verificar) y prepara la documentación con antelación.
Lado estadounidense
Prepara el pasaporte, el origen de los fondos y, si compras a través de una sociedad (LLC), sus documentos. Las empresas de título y los bancos realizan verificaciones, incluido el control de sanciones de OFAC. La norma de FinCEN sobre informes de compras residenciales sin financiación fue anulada por un tribunal federal de Texas el 19 de marzo de 2026 (Foley). Puede recurrirse o sustituirse, así que pregunta por el estado actual. Las normas sobre titulares reales de sociedades también cambian: verifícalas.
Plazos
Una transferencia internacional suele tardar de uno a tres días hábiles. Es una norma habitual del sector, y depende de los bancos y de los horarios. Envía los fondos con margen antes del cierre.
Aviso contra el fraude
Los estafadores suplantan a agentes y a empresas de título y cambian los datos bancarios por correo electrónico. Antes de enviar dinero, llama a la empresa de título a un número que ya tuvieras y confirma las instrucciones. Nunca envíes fondos por un cambio de cuenta recibido solo por correo.
Impuestos para un residente fiscal en España (información general)
- Convenio EE. UU.–España: el protocolo que modificó el convenio de doble imposición entró en vigor en 2019. Como residente fiscal en España declaras tu renta mundial y puedes deducir el impuesto pagado en EE. UU. según las reglas aplicables.
- Alquileres: los ingresos por alquilar un inmueble en EE. UU. tributan allí. Como regla general, la retención sobre alquileres de no residentes es del 30 % del ingreso bruto, salvo que se opte por tributar sobre el ingreso neto. Necesitarás un ITIN y los formularios adecuados.
- Modelo 720: la obligación de informar sobre bienes en el extranjero por encima de 50.000 € por categoría sigue vigente. El TJUE declaró en enero de 2022 (asunto C-788/19) que parte del régimen era desproporcionado y el sistema de sanciones se reformó.
- Patrimonio: el Impuesto sobre el Patrimonio depende de tu comunidad autónoma y de tu patrimonio total. Revísalo con tu asesor.
- Sucesiones: para un no residente en EE. UU., el impuesto federal de sucesiones puede aplicarse a bienes situados en EE. UU. por encima de un umbral muy bajo (unos 60.000 $ según fuentes divulgativas), con tipos del 18 % al 40 %. No damos por hecho que exista un convenio de sucesiones entre EE. UU. y España: verifícalo con un CPA transfronterizo.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Consulta con un CPA transfronterizo y con un asesor fiscal en España antes de comprar.
Financiación para extranjeros
| Opción | Entrada habitual | Documentos habituales | Reservas habituales |
|---|---|---|---|
| Pago al contado | No aplica | Justificación del origen de los fondos y pasaporte. | No aplica |
| Préstamo para extranjeros | Suele ser del 25 % al 40 % o más. | Pasaporte, justificantes de ingresos y de activos, extractos bancarios y referencias crediticias. | Con frecuencia, de 6 a 12 meses de cuotas. |
| Préstamo DSCR (inversión) | Suele ser del 20 % al 30 % o más. | Se valora el alquiler del inmueble frente a la cuota, con menos documentación de ingresos personales. | Con frecuencia, unos 6 meses de cuotas. |
Estas cifras son orientativas y varían según el prestamista, el inmueble y tu perfil. Confírmalas con un prestamista.
Precios por condado, con equivalente en euros
| Condado (mes de los datos) | Casa unifamiliar | En euros | Condominio | En euros | Meses de oferta (casa / condo) |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade (agosto de 2026) | 680.000 $ | 606.818 € | 408.000 $ | 364.091 € | 4,9 / 12,1 |
| Broward (julio de 2026) | 650.000 $ | 580.046 € | 255.000 $ | 227.557 € | 4,3 / 10 |
| Palm Beach (julio de 2026) | 660.090 $ | 589.051 € | 312.500 $ | 278.868 € | 3,7 / 6,7 |
Los condados corresponden a meses distintos según el último informe publicado. Los datos del MLS no incluyen buena parte de la obra nueva.
Zonas según tu objetivo
Vida urbana y obra nueva
Brickell, Edgewater y el centro de Miami concentran muchas torres de condominios nuevas y existentes.
Más espacio y casa unifamiliar
Ciudades de Broward como Weston, Pembroke Pines o Coral Springs ofrecen sobre todo viviendas unifamiliares.
Costa y ritmo más tranquilo
Fort Lauderdale y Hollywood (Broward), y Boca Raton y Delray Beach (Palm Beach), son opciones habituales para quien busca costa.
Alquilar la vivienda
Antes de elegir, revisa las reglas de alquiler de cada comunidad o condominio: algunas limitan los alquileres cortos o exigen un periodo mínimo.
Esto es una guía por objetivos, no un dato de censo. Define primero objetivo, presupuesto y calendario de uso, y la zona vendrá después.
Hoja de ruta en 7 pasos
- Define el objetivo y el presupuestoUso propio, alquiler o inversión, y presupuesto tanto en dólares como en euros.
- Organiza el dinero y el asesoramientoOrigen de los fondos, banco, tipo de cambio y una primera consulta con un asesor fiscal en España y en EE. UU.
- Decide cómo comprarA título personal o a través de una sociedad (LLC). Consúltalo con un abogado y un CPA.
- Firma con tu agente y buscaAcuerdo escrito con tu agente, búsqueda en el MLS y visitas con ESTA.
- Oferta y contratoDepósito en escrow, plazo de inspección y revisión de los documentos de la comunidad o el condominio, incluido el estudio de reservas.
- Verificaciones y financiaciónInspección, tasación, seguro de título, seguro del inmueble y el préstamo, si lo hay.
- Cierre y despuésTransferencia verificada por teléfono, firma de la escritura y registro. Después, tus declaraciones en España y en EE. UU. según tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Comprar una vivienda en Florida me da residencia en EE. UU.?
No. Ser propietario de un inmueble en EE. UU. no concede ningún estatus migratorio: ni residencia ni permiso de trabajo. Entras y permaneces con ESTA o con un visado de visitante, y tu estancia la limita tu admisión, no tu propiedad. Las vías de residencia por inversión, como EB-5, exigen proyectos y requisitos distintos a los de comprar una vivienda.
¿Necesito visado para visitar viviendas en Florida?
Los españoles suelen viajar con ESTA al amparo del Programa de Exención de Visado, que permite estancias cortas por turismo o negocios, incluidas las visitas para ver y comprar inmuebles. No permite trabajar. Confirma tu elegibilidad y la tasa vigente antes de viajar; escríbeme por WhatsApp y te oriento.
¿Cómo sé que el vendedor es el dueño y que no hay cargas? ¿Qué es el seguro de título?
En España pides una nota simple al Registro de la Propiedad. En Florida, la empresa de título investiga la titularidad en los registros públicos del condado y emite un seguro de título que protege al comprador frente a defectos de titularidad no detectados. El dinero se custodia en una cuenta de depósito (escrow) hasta el cierre. Pregunta quién paga cada póliza, porque las costumbres varían.
¿Qué impuestos pago si soy residente fiscal en España y tengo una vivienda en Florida?
Como residente fiscal en España tributas por tu renta mundial. En EE. UU. pueden gravarse los alquileres y, al vender, puede aplicarse la retención FIRPTA. El convenio entre ambos países busca evitar la doble imposición y permite deducir en España el impuesto pagado en EE. UU. Esto es información general, no asesoramiento fiscal: consulta con un asesor fiscal transfronterizo (CPA) antes de comprar.
¿Tengo que declarar en España una vivienda que compre en Florida?
En principio, sí. Los residentes fiscales en España deben informar de los bienes en el extranjero con el Modelo 720 cuando superan los 50.000 € por categoría, y declarar los rendimientos en el IRPF. Tras la sentencia del TJUE de 2022 cambió el régimen de sanciones, pero la obligación de informar se mantiene. Confirma plazos y umbrales con tu asesor.
¿Puedo conseguir una hipoteca en Estados Unidos siendo español?
A menudo sí, mediante préstamos para extranjeros o préstamos DSCR, aunque las condiciones son más exigentes que las de un préstamo doméstico. Como norma del sector, la entrada suele ser mayor y se piden documentos de ingresos o de alquileres y reservas en efectivo. Son prácticas del mercado, no condiciones reguladas: confirma las condiciones con un prestamista.
¿Cómo envío el dinero desde España de forma segura?
Compara el tipo de cambio de tu banco con el de referencia del BCE y pide por escrito la comisión y el plazo. Prepara antes los documentos de origen de fondos. Para evitar fraudes, confirma siempre las instrucciones de transferencia llamando a la empresa de título a un teléfono que ya tuvieras, y desconfía de cualquier cambio de cuenta recibido solo por correo electrónico.
¿Qué es FIRPTA y me afecta si vendo?
FIRPTA es la ley federal que obliga al comprador a retener una parte del precio cuando el vendedor es extranjero. La retención general es del 15 % del precio de venta, con porcentajes menores en ciertos casos, y puede ajustarse o devolverse al presentar la declaración de impuestos. Pide asesoramiento fiscal antes de vender.
¿Hablamos de tu compra en Florida?
Cuéntame tu objetivo y tu presupuesto en euros, y te explico los siguientes pasos.
Fuentes consultadas
Datos consultados el 11 de octubre de 2026. Los tipos de cambio son los de referencia del BCE.
- ECB euro reference rates, US dollar
- ECB reference rates, 31 December 2025 (example daily table)
- NAR: 2026 International Transactions in U.S. Residential Real Estate (news release)
- NAR: International Transactions report page
- MIAMI REALTORS: 2025 international homebuyer report (January 2026)
- MIAMI REALTORS: 2024 international homebuyer report (historical)
- MIAMI REALTORS: new construction global sales report
- MIAMI REALTORS: Miami-Dade, August 2026 (published September 16, 2026)
- MIAMI REALTORS: Broward, July 2026 (published August 17, 2026)
- MIAMI REALTORS: Palm Beach County, July 2026
- HousingWire: MIAMI REALTORS + RWorld at SIMA 2026 in Madrid
- U.S. Department of State: treaty countries (E-1 and E-2)
- Miller Mayer: EB-5 regional center program reauthorized
- WTOP (AP): Gold Card visa granted to just one person so far
- Messner Reeves: CBP changes to ESTA requirements
- Foley: federal court vacates FinCEN residential real estate reporting rule
- Florida Realtors: condo bill (HB 913) becomes law
- Florida Senate: SB 264 bill summary
- Finberg: foreign investment in Florida real estate and SB 264 in 2026
- Legal Fournier: Spain Golden Visa ended April 3, 2025
- EY: U.S. Senate ratifies Spain-U.S. tax treaty protocol (2019)
- Cohen & Aguirre: obligaciones fiscales del residente con patrimonio en EE. UU.
- LegalToday: sentencias del TJUE de 2022 (Modelo 720, asunto C-788/19)
- Taxes for Expats: nonresident alien estate tax and the $60,000 threshold
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal, migratorio ni de inversión. Las normas y las cifras cambian. Confirma todo con profesionales con licencia en España y en EE. UU. antes de actuar.
Martha Guerra · Realtor® · CANVAS Real Estate · (954) 401-7072 · Igualdad de oportunidades en la viviendaBuy Property in the U.S. from Spain: A Guide to Miami-Dade, Broward and Palm Beach
How buying in Florida works if you live in Spain: euros, visas, taxes, wire transfers and the steps from offer to keys.
By Martha Guerra, Realtor® with CANVAS Real Estate · South Florida · Updated October 11, 2026
Quick answer: can a Spaniard buy property in Florida?
Yes. A Spanish citizen can buy a home in Florida without being a U.S. resident or citizen, and no special visa is needed to buy. Buying does not grant U.S. residency or work authorization: visits are made on ESTA or a visitor visa. Before signing, get tax advice covering both Spain and the United States.
Key facts
- NAR (2026 report, April 2025 to March 2026): foreign buyers purchased 67,100 U.S. homes worth $45.3 billion, 14% fewer transactions than the prior period. Florida accounted for 20% of foreign buyers.
- MIAMI REALTORS (2025 international report, published January 2026): Spain accounted for about 4% of South Florida’s foreign buyers. In the 2024 report (historical figure) it was 2%.
- 51% of South Florida’s international buyers paid all cash in 2025 (MIAMI REALTORS), compared with 47% nationally.
- August 2026, Miami-Dade: median price of $680,000 for single-family homes and $408,000 for condos (MIAMI REALTORS, September 16, 2026).
- Spain’s property-based Golden Visa ended on April 3, 2025. In the U.S., buying a home does not grant residency.
Voice search
Hey, can I buy a home in Miami if I live in Spain and I don’t have a visa?
Yes, you can buy. You do not need residency or an investor visa to own property. What you do need is your passport, proof of where the money comes from, and tax advice in both Spain and the U.S. And remember: owning property does not give you the right to live there.
Your euros against the dollar: what has happened since 2020
The euro has not collapsed against the dollar, but it has moved enough to change the euro price of a home. A $500,000 condo would have cost between 407,465 euros and 481,278 euros at year-end rates, a difference of 73,813 euros. At the ECB reference rate of October 9, 2026 (1 euro = $1.1206), it would cost 446,190 euros.
Source: ECB reference rates (last business day of each year and month). Each rate shows U.S. dollars per 1 euro.
Cost in euros of a $500,000 condo at each year-end
The axis starts at 350,000 euros so the differences are visible. Calculation: $500,000 divided by the ECB reference rate.
| Date | Dollars per 1 euro | Euros per 1 dollar | Cost of $500,000 in euros |
|---|---|---|---|
| Dec 31, 2020 | 1.2271 | 0.8149 | 407,465 EUR |
| Dec 31, 2021 | 1.1326 | 0.8829 | 441,462 EUR |
| Dec 30, 2022 | 1.0666 | 0.9376 | 468,779 EUR |
| Dec 29, 2023 | 1.1050 | 0.9050 | 452,489 EUR |
| Dec 31, 2024 | 1.0389 | 0.9626 | 481,278 EUR |
| Dec 31, 2025 | 1.1750 | 0.8511 | 425,532 EUR |
| Oct 9, 2026 | 1.1206 | 0.8924 | 446,190 EUR |
Last 12 months (month-end)
| Date | Dollars per 1 euro | Euros per 1 dollar | Cost of $500,000 in euros |
|---|---|---|---|
| Oct 31, 2025 | 1.1554 | 0.8655 | 432,751 EUR |
| Nov 28, 2025 | 1.1566 | 0.8646 | 432,302 EUR |
| Dec 31, 2025 | 1.1750 | 0.8511 | 425,532 EUR |
| Jan 30, 2026 | 1.1919 | 0.8390 | 419,498 EUR |
| Feb 27, 2026 | 1.1805 | 0.8471 | 423,549 EUR |
| Mar 31, 2026 | 1.1498 | 0.8697 | 434,858 EUR |
| Apr 30, 2026 | 1.1702 | 0.8546 | 427,277 EUR |
| May 29, 2026 | 1.1644 | 0.8588 | 429,406 EUR |
| Jun 30, 2026 | 1.1394 | 0.8777 | 438,827 EUR |
| Jul 31, 2026 | 1.1485 | 0.8707 | 435,350 EUR |
| Aug 31, 2026 | 1.1596 | 0.8624 | 431,183 EUR |
| Sep 30, 2026 | 1.1355 | 0.8807 | 440,335 EUR |
What you can take from this data, and what you cannot
Past rates do not predict future rates. A home is not a currency bet, and nobody knows where the exchange rate is heading. Two honest ideas: the exchange rate is a cost and a risk you can plan for, for example by deciding when and how to transfer your money; and if the home earns rent in dollars, income and expenses sit in the same currency, which reduces part of the risk. Holding dollar assets can also diversify a portfolio concentrated in euros. Neither idea is a guarantee or investment advice.
Calculators
Dollars to euros
The months and change fields are an illustrative scenario, not a forecast. With 0 months there is no scenario. Closing costs, taxes and fixed fees are not included.
The same price at each year-end rate
| Date | Dollars per 1 euro | Cost in euros |
|---|
With my euro budget, what can I buy?
The rate and spread above are applied. Closing costs are not included.
Square feet to square meters
1 square foot equals 0.09290304 m². U.S. listings usually state area in square feet.
Spain and Florida: how the process differs
| Topic | Spain | Florida |
|---|---|---|
| Ownership document | Escritura pública before a notary, recorded in the Registro de la Propiedad. | A deed recorded in the county public records. A title company or an attorney handles the closing. |
| Checking title | Nota simple from the Registro de la Propiedad. | Title search and title insurance. Funds are held in escrow until closing. |
| Commitment before closing | Contrato de arras (deposit). | Purchase contract with a deposit held in escrow. Inspection and financing deadlines are agreed in the contract. |
| Purchase taxes | Resale homes: ITP, set by each autonomous community. New homes: IVA and AJD. | Documentary stamp tax on the deed. The seller usually pays it, but it is negotiable. Verify county rates and surtaxes with the title company. |
| When you sell | Plusvalía municipal and income tax on the gain. | There is no plusvalía municipal. If the seller is a foreign person, FIRPTA requires withholding of a percentage of the price, generally 15%. |
| Annual property tax | Municipal IBI. | County property tax based on the local millage rate. Verify the real range with the county Property Appraiser. |
| Agent and listing | Varies by transaction. | Homes are listed on the MLS. After the 2024 NAR settlement, the buyer signs a written agreement with their agent before touring homes. |
| Associations and condos | Comunidad de propietarios. | HOAs and condos with fees, reserves and rental rules. After the condo reforms (SIRS reserve studies, milestone inspections and the 2025 HB 913 law), always request the documents and the reserve study. |
| Restrictions on foreign buyers | Non-resident foreigners may buy. | Spanish citizens may buy. SB 264 (effective July 2023) limits purchases by persons from certain designated countries, and Spain is not among them. Verify the current rule. |
Visas: what each option allows
| Option | What it allows | Essentials and status |
|---|---|---|
| ESTA or B-1/B-2 visa | Short stays for tourism or business, including trips to view and buy a home. It does not allow you to work. | Spain takes part in the Visa Waiver Program, but each traveler must confirm eligibility. The ESTA fee is $40.27 from January 1, 2026 (per Messner Reeves). CBP has proposed asking for social media and a selfie, not yet confirmed. Verify with CBP. |
| E-2 (treaty investor) | Lets you direct a business in which you have invested substantially. | Spain has been on the E-1/E-2 treaty list since 1903 (State Department). It requires a real, operating business. A home for personal use does not qualify, and passive investment usually does not either. Consult an immigration attorney. |
| EB-5 | Permanent residency through investment that creates jobs. | $800,000 in a targeted employment area (TEA) or $1,050,000 in other projects. The regional center program is authorized through September 30, 2027 (Miller Mayer). A private home does not qualify. |
| Gold Card | A program announced by the U.S. government to obtain residency through a payment. | Per AP (April 2026): at least $1 million plus a $15,000 fee, with only one card granted at that time. The status keeps changing: verify with USCIS before you rely on it. |
| Buying a home | Grants no immigration status. | Owning property gives no right to reside or work, or to a longer stay. Your admission to the country sets the limit. |
How to move money from Spain
SEPA and SWIFT
Inside the SEPA area, euro transfers are fast and cheap. To send dollars to the U.S. you use an international wire (SWIFT) or a currency service, with a fee and a spread over the ECB reference rate. Always compare the rate you are offered with the reference rate.
The spread matters
Ask your bank in writing for the exact rate and fee before you place the transfer. As an illustrative example, a 1% spread on $500,000 would mean about 4,462 euros more. Your bank may apply a different percentage.
Proving the source of funds
Your bank and the title company may ask for documents that show where the money comes from: sale of a property, savings, inheritance, dividends or other sources. Ask your bank about the current reporting thresholds in Spain (verify) and prepare your paperwork early.
The U.S. side
Prepare your passport, source of funds and, if you buy through an LLC, its documents. Title companies and banks run checks, including OFAC sanctions screening. FinCEN’s reporting rule for non-financed residential purchases was vacated by a federal court in Texas on March 19, 2026 (Foley). It may be appealed or replaced, so ask about the current status. Beneficial ownership rules for companies also change: verify them.
Timing
An international wire usually takes one to three business days. This is a common industry norm, and it depends on banks and cut-off times. Send the funds well before closing.
Wire-fraud warning
Scammers impersonate agents and title companies and change bank details by email. Before sending money, call the title company at a number you already had and confirm the instructions. Never send funds because of a change of account details that arrived only by email.
Taxes for a Spanish tax resident (general information)
- U.S.–Spain treaty: the protocol amending the double-taxation treaty entered into force in 2019. As a Spanish tax resident you report worldwide income and can claim a credit for U.S. tax paid under the applicable rules.
- Rental income: income from renting U.S. property is taxed in the U.S. As a general rule, withholding on rent paid to non-residents is 30% of gross income, unless you elect to be taxed on net income. You will need an ITIN and the right forms.
- Modelo 720: the duty to report foreign assets above 50,000 euros per category remains in force. The EU court ruled in January 2022 (case C-788/19) that part of the regime was disproportionate, and the penalty system was reformed.
- Wealth: Spain’s Impuesto sobre el Patrimonio depends on your autonomous community and your total assets. Review it with your adviser.
- Estate: for a non-U.S. resident, U.S. federal estate tax can apply to U.S.-situated assets above a very low threshold (about $60,000 according to educational sources), at rates from 18% to 40%. We do not assume that an estate tax treaty between the U.S. and Spain exists: verify with a cross-border CPA.
This is general information, not tax advice. Consult a cross-border CPA and a tax adviser in Spain before you buy.
Financing for foreign nationals
| Option | Typical down payment | Typical documents | Typical reserves |
|---|---|---|---|
| All cash | Not applicable | Proof of source of funds and passport. | Not applicable |
| Foreign-national loan | Usually 25% to 40% or more. | Passport, proof of income and assets, bank statements and credit references. | Often 6 to 12 months of payments. |
| DSCR loan (investment) | Usually 20% to 30% or more. | The property’s rent is weighed against the payment, with less personal income documentation. | Often about 6 months of payments. |
These figures are indicative and vary by lender, property and your profile. Confirm them with a lender.
Prices by county, with euro equivalents
| County (data month) | Single-family home | In euros | Condo | In euros | Months of supply (home / condo) |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade (August 2026) | $680,000 | 606,818 EUR | $408,000 | 364,091 EUR | 4.9 / 12.1 |
| Broward (July 2026) | $650,000 | 580,046 EUR | $255,000 | 227,557 EUR | 4.3 / 10 |
| Palm Beach (July 2026) | $660,090 | 589,051 EUR | $312,500 | 278,868 EUR | 3.7 / 6.7 |
Counties reflect different months, based on the latest published report. MLS data excludes much of new construction.
Areas by goal
Urban living and new construction
Brickell, Edgewater and downtown Miami concentrate many new and existing condo towers.
More space and a single-family home
Broward cities such as Weston, Pembroke Pines or Coral Springs offer mostly single-family homes.
Coast and a calmer pace
Fort Lauderdale and Hollywood (Broward), and Boca Raton and Delray Beach (Palm Beach), are common choices for coastal buyers.
Renting the home out
Before you choose, review the rental rules of each association or condo: some limit short-term rentals or require a minimum term.
This is a guide by goal, not census data. Define your goal, budget and usage calendar first, and the area follows.
A 7-step roadmap
- Define your goal and budgetPersonal use, rental or investment, with a budget in both dollars and euros.
- Organize your money and adviceSource of funds, bank, exchange rate and a first consultation with a tax adviser in Spain and in the U.S.
- Decide how to buyIn your own name or through a company (LLC). Discuss it with an attorney and a CPA.
- Sign with your agent and searchWritten agreement with your agent, an MLS search and property visits on ESTA.
- Offer and contractEscrow deposit, inspection period and review of the association or condo documents, including the reserve study.
- Checks and financingInspection, appraisal, title insurance, property insurance and the loan, if any.
- Closing and afterwardsWire verified by phone, deed signing and recording. Afterwards, your filings in Spain and in the U.S. as they apply to you.
Frequently asked questions
Does buying a home in Florida give me U.S. residency?
No. Owning U.S. real estate does not grant any immigration status: no residency and no work authorization. You enter and stay on ESTA or a visitor visa, and your stay is limited by your admission, not by your property. Investment routes such as EB-5 require projects and requirements that are different from buying a home.
Do I need a visa to visit homes in Florida?
Spanish citizens usually travel on ESTA under the Visa Waiver Program, which allows short stays for tourism or business, including trips to view and buy property. It does not allow you to work. Confirm your eligibility and the current fee before you travel; message me on WhatsApp and I will point you in the right direction.
How do I know the seller owns the home and there are no liens? What is title insurance?
In Spain you request a nota simple from the Registro de la Propiedad. In Florida, a title company searches ownership in the county public records and issues title insurance that protects the buyer against ownership defects that were not found. Funds are held in escrow until closing. Ask who pays for each policy, because local custom varies.
What taxes do I pay as a Spanish tax resident who owns a home in Florida?
As a Spanish tax resident you are taxed on your worldwide income. In the U.S., rental income can be taxed and a sale can trigger FIRPTA withholding. The treaty between the two countries aims to avoid double taxation and allows a credit in Spain for U.S. tax paid. This is general information, not tax advice: consult a cross-border CPA before you buy.
Do I have to report a Florida home in Spain?
In principle, yes. Spanish tax residents must report foreign assets on Modelo 720 when they exceed 50,000 euros per category, and declare the related income in their IRPF return. After the 2022 EU court ruling the penalty regime changed, but the duty to report remains. Confirm deadlines and thresholds with your tax adviser.
Can I get a U.S. mortgage as a Spanish citizen?
Often yes, through foreign-national loans or DSCR loans, although terms are stricter than for a domestic loan. As an industry norm, the down payment is usually larger and lenders ask for income or rental documents and cash reserves. These are market practices, not regulated terms: confirm the conditions with a lender.
How do I send money from Spain safely?
Compare your bank’s exchange rate with the ECB reference rate and ask for the fee and timing in writing. Prepare your source-of-funds documents first. To avoid fraud, always confirm wiring instructions by phoning the title company at a number you already had, and distrust any change of account details that arrives only by email.
What is FIRPTA and does it affect me if I sell?
FIRPTA is the federal law that requires the buyer to withhold part of the price when the seller is a foreign person. The general withholding rate is 15% of the sale price, with lower rates in certain cases, and it can be adjusted or refunded when you file your tax return. Get tax advice before you sell.
Shall we talk about your Florida purchase?
Tell me your goal and your budget in euros, and I will walk you through the next steps.
Sources consulted
Data consulted on October 11, 2026. Exchange rates are ECB reference rates.
- ECB euro reference rates, US dollar
- ECB reference rates, 31 December 2025 (example daily table)
- NAR: 2026 International Transactions in U.S. Residential Real Estate (news release)
- NAR: International Transactions report page
- MIAMI REALTORS: 2025 international homebuyer report (January 2026)
- MIAMI REALTORS: 2024 international homebuyer report (historical)
- MIAMI REALTORS: new construction global sales report
- MIAMI REALTORS: Miami-Dade, August 2026 (published September 16, 2026)
- MIAMI REALTORS: Broward, July 2026 (published August 17, 2026)
- MIAMI REALTORS: Palm Beach County, July 2026
- HousingWire: MIAMI REALTORS + RWorld at SIMA 2026 in Madrid
- U.S. Department of State: treaty countries (E-1 and E-2)
- Miller Mayer: EB-5 regional center program reauthorized
- WTOP (AP): Gold Card visa granted to just one person so far
- Messner Reeves: CBP changes to ESTA requirements
- Foley: federal court vacates FinCEN residential real estate reporting rule
- Florida Realtors: condo bill (HB 913) becomes law
- Florida Senate: SB 264 bill summary
- Finberg: foreign investment in Florida real estate and SB 264 in 2026
- Legal Fournier: Spain Golden Visa ended April 3, 2025
- EY: U.S. Senate ratifies Spain-U.S. tax treaty protocol (2019)
- Cohen & Aguirre: obligaciones fiscales del residente con patrimonio en EE. UU.
- LegalToday: sentencias del TJUE de 2022 (Modelo 720, asunto C-788/19)
- Taxes for Expats: nonresident alien estate tax and the $60,000 threshold
This page provides general information and is not legal, tax, immigration or investment advice. Rules and figures change. Confirm everything with licensed professionals in both Spain and the U.S. before you act.
Martha Guerra · Realtor® · CANVAS Real Estate · (954) 401-7072 · Equal Housing Opportunity